最近のアメリカ不動産事情

最近全然不動産のことを書いていないので、最近気になったニュースなどを書いてみます。

まずは今年第３四半期の米住宅価格の上昇率が、年率12％となお高水準である、というニュースです。アメリカで最近住宅価格の値上がりが加速しているのは以前から書いている通りですが、上昇スピードは若干減速しているものの、年率2ケタの上昇は、2004年7―9月期以来5四半期連続で続いている、と言うことです。

最近は住宅ローンの申し込みの減少など足元の住宅市場に減速の兆しが出ていると言われていますが、最近では住宅ローン金利に影響を与える長期金利も4.5％前後で推移しており、住宅ローン申し込みが急減すると言うこともなさそうです。ともかく一般の物価上昇（インフレ）率の4～5％程度と比較すると住宅価格の値上りはやはり突出していて、市場はバブルでなければ「過熱状態」であることは間違いない気がします。

地域別で家の値段の上昇率を見てみると、上昇率のトップはアリゾナ州の30％で、フロリダ州も25％上昇したそうです。ラスベガスのあるネバダ州の上昇率は前期の28.6％から17.6％に鈍化したそうですが、それでもかなりの高水準と言えます。

アメリカでは、こういった地域はバブルではないかと言われることも多いですが、これらの州が「サンベルト」と呼ばれる暖かい地域にあり、退職後の人々の移住先として人気があることも、価格上昇の一因と言われています。

過去5年でみると、住宅価格は全米平均で55％の上昇だそうで、特に値上がりの激しいカリフォルニア州など西海岸地域は9割強、ニューヨーク州など東海岸は7割近く上昇したそうです。その次にサンベルト、その次にまた別の地域と、徐々に全米にトレンドが広がっている感じです。最近ではアイダホ州やユタ州など、あまり人気感の無かった地域の躍進も目立ってきたそうで、全米へのお金の拡散が本格的に進んでいる気がします。

個人的には以前までアメリカの家が賃金水準と比べて異様に安かった事も、最近の値上がりを助長していると思っているのですが、賃金上昇率やいわゆる「Affordability」からあまりにかけ離れたマーケットは、沈静化または数年単位での価格調整に見舞われる可能性は大きいと思っています。

ところで、ホットなマーケットであるNYでは、こんなニュースも見かけました。

　ＮＹ、眺望確保へ隣接ビルの上空を44億円で買い取り

これは、マンハッタンでマンションの開発業者が良い眺めを確保するため、マンションの建設計画地に隣接する建物の「上空部分」をこれまでの取引価格の約2倍といった高額で買い取った、と言うニュースです。

具体的には、開発業者のゼッケンドルフ兄弟が、近接する教会などから上空権を買い取り、35階建ての高層マンションを建てる計画だそうで、このマンションの上層部分はセントラルパークを眺めることができるそうです。それによる物件価値のプレミアムが十分投資効果に見合うと判断したのでしょう。

マンハッタンでは「上空権」と呼ばれる権利があり、この権利の保有者は、その範囲まで高層ビルを建てることが出来ます。よって隣接するビルの上空権を手に入れれば、隣の建物が高層ビルに建て替えられることはなくなるため、日ざしや眺望への影響を防ぐことができるというわけです。自分のビルにこの権利を上乗せして、規制上の上限よりも高めに建てることも可能となるそうで、既存のオフィス・マンションコンプレックスでも、明らかにこの権利を使っているようなところもあります。

こんなにマンションの多いマンハッタンでも、特に西側では建設ラッシュが続いており、次々と高層マンションが出来ています。価格も「こんなサイズでこの値段！？」と言うレベルに達していると思うのですが、上昇が留まるところを知りません。みんな何だかんだ理由をつけて、「これはバブルではない」論を主張していますが、個人的にはちょっと手が出せない感じです。

とまあ何かまとまりがないですが、週末だと言うこともあり、最近のアメリカの不動産事情でした。