不動産投資＝LBO？

10月6日のブログでも書きましたが、不動産投資は、少ない自己資金でレバレッジを用いて資産形成が出来る、魅力的な投資手法の一つだと思います。

一般的な不動産投資のリターンには、「インカムゲイン」（家賃収入から固定資産税、火災保険、住宅ローン支払いを差し引いたもの）と、「キャピタルゲイン」（売却時の値上り益）がありますが、加えて、減価償却費や様々な経費を税控除出きると言うメリットもあります。

最近アメリカでは、家賃水準と比べて物件価格が急激に上昇しており、その結果ローン負担が増えて、インカムゲインを得る機会はどんどん減少しています。それでも物件が値上りしている限りはキャピタルゲインが期待出来るので、投機資金が流入し、物件価格を更に押し上げています。それが「住宅バブル論」を呼んでいるわけですが、アメリカの住宅価格が何で上昇して来たのかについてはまた次回。

とりあえず、今週は不動産投資関係でイベントが多い週でした。

まず火曜日に、Texasで購入した物件のクロージング（払い込みと所有権の移転）手続きが完了。その翌日には、早くもブローカーがその物件のテナントを見つけてくれました。今週末から一年契約で入居したいとのことで、そのまま決まれば空室率は1.4%（5日/365日）と素晴らしい結果です。

更にその翌日、先月New Jerseyで購入した物件のテナントもようやく見つかりました。こちらは結果的に空室率8.3%（2ヶ月/2年）となかなか苦労しましたが、どういう家がどういう家族に好まれるか、賃貸に出すタイミングはどうかなど、学ぶ事が多かったと思っています。

ところでこの「空室率（Vacancy Rate）」は、不動産投資のリターンに大きく響くので、低ければ低いほどよいことになります。

例えば想定家賃が1,000ドル×12ヶ月＝12,000ドル、想定経費が800ドル×12ヶ月＝9,600ドルで、想定利益が差額の2,400ドルの物件があるとします。ただ実際には、年がら年中貸し出し続けられるわけではないので、その地域の状況に照らして、一定の空室率を想定します。例えば空室率が10%（36.5日）であれば、年間家賃収入が12,000×10%で1,200ドル減ってしまうことになり、利益は2,400ドル－1,200ドル＝1,200ドルと、元々の50%に減少してしまいます。（空室による減額分は、利益額に直接ヒットするわけです。）

よって不動産投資をする際には、ある程度取得プロセスが進んだ段階で、売り手に潜在的テナントに家を見せてもよいか交渉し、出来るだけ早い段階でテナントを見つけることを目指します。

通常不動産投資をする場合には、まず物件を見つけ、特定の金額でオファーを入れます。そのオファーが売り手に受け入れられれば、売買交渉に入ります。それと同時に専門家に家の査定（アプレーザル）をしてもらいつつ、ファイナンシング（住宅ローン）のアレンジをすることになります。その辺りまで進んで不動産取得の確度が高まってくれば、テナント探しが始められることになります。

このプロセスといいCF・IRRの分析といい、LBO／M&Aと結構似ている気がしますが、いかがでしょうか。（もちろんレバレッジを掛けてリターンを狙う点が一番似ていますが。）

　ブローカーと物件を探す　＝　投資銀行と買収先を探す
　価格（Comps）・CF分析をする　＝　企業価値・IRR分析をする
　オファーを入れる　＝　ＬＯＩ（Letter of Intent）を提出する
　アプレーザルをする　＝　デューディリジェンスをする
　住宅ローンを探す　＝　資金調達スキームを検討する
　テナントを探す　＝　買収後の経営・統合案を検討する
　改築案を検討する　＝　リストラ案を検討する
　最終価格交渉をする　＝　最終価格交渉をする
　クロージング（払込）　＝　クロージング（払込）